전세계약시 사기꾼이 정말 작정하고 사기 치려고 한다면 무조건적으로 막을 수는 없습니다. 전세보증보험은 필수적으로 가입하고 임차인 스스로 임대인이 제대로 된 사람인지 세금체납 등을 통해 확인하는 등 스스로 조사하는 활동도 필요합니다. 다만, 특약을 통해서 내 돈을 확실하게 보호하는 최소한의 법적조치를 미리 취해볼 수 는 있습니다. 이번에는 전세계약할 때 반드시 넣어야 하는 6가지 특약에 대해 알아보겠습니다.
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전세자금대출 관련 계약금 반환 특약
전세자금대출이 필요한 경우, 계약금 분쟁을 미리 막을 수 있는 방법은 전세자금을 제출하지 못할 경우에는 계약금을 반환하는 특약 항목을 계약서에 미리 넣는 것입니다.
사회 초년생들이나 신혼부부 같은 경우, 일반적으로 전세자금대출을 통해 전세계약을 진행합니다. 그런데 전세자금대출시 세입자 자격은 충분하지만 임대인이나 부동산에 대해 하자가 있어 전세대출이 안 되는 경우가 종종 발생합니다.
전세자금대출을 받는 경우, 은행에서는 계약금 5% 이상 납입한 임대차 계약서와 임대인의 영수증을 요구합니다. 임차인도 사전에 전세자금 대출을 얼마 정도를 받아야 하는지 계산해 보고, 은행을 방문하겠지만 은행에서는 대출에 따른 모든 서류가 들어오기 전까지는 그것에 대해서 확답을 줄 수 없다고 얘기하게 됩니다.
결국 처음 주택을 보고, 임차인이 마음에 드는 경우 가계약금을 임대인에게 보내기 전에 만일 추후 전세자금 대출이 전액 나오지 않았을 경우에는, 어떻게 계약을 진행할 것인지를 임대인과 임차인 간 명확하게 결정한 이후에 가계약금을 입금해야 합니다.
이런 부분을 명확하게 하지 않고 계약금을 납입한 경우, 납입한 계약금에 대해 분쟁이 발생할 수 있는 소지가 있습니다. 따라서 전세자금대출 실행을 전제로, 만약에 전세자금대출이 안될 때는 계약금을 반환한다는 특약이 필요합니다. 이런 특약이 있으면 차후 전세자금대출의 문제가 발생했을때 계약금을 반환받을 수 있는 효력이 발생합니다.
전세보증보험 미가입시 계약금 반환 특약
임대인에게 미리 고지하지 않고 무작정 전세보증보험을 가입하는 경우, 임대인과 감정적인 마찰이 발생할 수 있씁니다. 임차 목적물에 대해서 조사를 할 때, 어떻게든 임대인에게 전세보증보험에 대한 통지가 가기 때문에 모를 수 없습니다.
따라서 전세보증보험 가입에 대한 협조를 요청하는 특약을 기재하고, 임차 목적물의 하자로 인해 전세보증보험이 가입이 안되는 경우에는 계약금을 반환한다는 특약을 기재하는 것이 필요합니다. 특히 신축빌라의 경우 전세보증보험 가입이 안되는 경우가 종종 있기 때문에 이런 특약은 반드시 필요합니다.
전세자금대출을 보증해주는 기관은 주택금융공사, 주택도시 보증공사, 서울보증보험 3곳이 있습니다. 전세보증보험에 대한 신청방법은 별도로 정리한 글에서 확인하시면 됩니다.
또한 전세보증보험 가입을 나중에 할 수 도 있습니다. 당장 해야 안전하지만, 계약기간이 반절이상 남아있다면 또 가입을 할 수도 있습니다. 따라서 가입기간에 대한 적절한 조율을 하는 것이 필요합니다.
대항력 등기 미발생 특약
대항력은 전세 전입신고 후 다음날부터 발생합니다. 임대인이 잔금 지급일 당일에 근저당 설정하거나 전세권 설정하는 경우, 순위가 밀리기 때문에 나중에 경매에 들어갔을 때 피해를 볼 수 있습니다.
이런 부분 때문에 전세사기 피해가 발생하고는 합니다. 따라서 임대인이 잔금 지급일 다음날까지 어떤 담보권이나 전세권을 등기부 상에 발생시키지 않는다는 특약도 필요합니다.
소유권 이전 등기 특약
전세보증보험 심사과정 중 소유자가 바뀌는 경우에는 계획된 일정이 변경될 수 있습니다. 전세보증보험 가입이 어려운 것은 아니나 가입 절차에 있어서 애로사항을 겪을 수 있습니다. 따라서 임대인은 잔금 지급일 또는 전세보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 하지 않는다는 특약이 필요합니다.
체납세금 특약
임대인에게는 체납세금이 없어야 합니다. 체납세금이 있는 경우 나중에 경매진행시 내 임차보증금을 다 못받는 상황이 발생할 수도 있습니다.
따라서 잔금 지급일 이전까지 체납세금이 있다면 반드시 상환해야 하고, 나중에 체납세금이 확인되면 계약을 해지하고, 지급한 계약금이나 중도금 등을 반환한다는 특약이 필요합니다.
새로운 매매계약 체결시 고지 특약
임대인이 임대차 계약 기간 중에 임차 물건을 파는 경우가 발생합니다. 주택임대차보호법상 임대인의 지위 승계는 당연히 일어나지만, 임차인 입장에서는 돈이 많은 임대인과 돈이 없는 임대인은 나중에 내가 받을 수 있는지 없는지에 극명한 차이가 발생합니다.
돈이 있는 임대인이어야지 내가 나중에 임차보증금을 받을 수 있는 가능성이 더 높아집니다. 따라서 계약기간 중 새로운 매매계약 체결시 임차인에게 반드시 고지한다는 특약이 필요합니다.
새로운 매매계약이 체결됐다는 고지를 받고 임대인이 승계하는 것을 임대차 종료를 통해 거부할 수 도 있습니다. 선제적으로 대응하는 것과 사후적으로 대응하는 것과는 차이가 있기 때문에 이 특약은 필요합니다.
결론
전세계약 특약은 임대인과 임차인 서로간의 합의가 있어야 합니다. 내가 전세계약 특약을 꼼꼼히 살펴서 준비해간다고 해도 거절당할 수 있습니다. 또 까탈스럽다며 계약을 거절하는 임대인도 많기 때문에 우선 순위를 정리하고 임대인을 어떻게 설득할 것인지 어떻게 합의를 볼 것인지 충분히 준비해가는 것이 필요합니다.
