청약 당첨자들이 예상하지 못했던 계약금, 중도금, 잔금에 대한 모든 내용을 정리하였습니다. 청약을 노리는 분들은 돈을 모으기 시작하기 전에 아파트의 가격과 자신이 감당할 수 있는 범위를 먼저 알고 계약을 할 수 있는지를 확인해야 합니다. 분양받을 때에는 신축 아파트가 완공되기까지 우리 돈이 들어가는 양은 생각보다는 적은 편입니다. 너무 겁 먹을 것 없이 계약금 중도금 잔금 각 단계별 대출 방법과 납부방법 납부시기 유의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.
아파트 분양
아파트 공고문 확인
분양공고문은 많은 내용 때문에 읽기 싫어하는 경우가 많습니다. 하지만 분양을 위한 대출, 중도금 대출 방법 등 꼭 확인해야 할 부분은 청약 홈 페이지에서 아파트 부분 클릭 후 아파트별 모집공고문에서 확인 가능합니다.
청약홈 사이트에 들어가서 청약 일정 밑 통계에 들어가서 아파트 부분을 클릭하면 그 중에서 관심가는 아파트를 클릭해 줍니다. 그 중에서 모직공고문 보기를 클릭하면 모집공고문을 각 아파트마다 볼 수 있습니다. 여기서 컨트롤 F를 눌려서 찾기 메뉴를 만들고 대출 키워드를 검색해서 해당 내용들만 따로 볼 수 있습니다.
분양공고문 안에는 중도금 대출 약정기간, 대출 불가시 직접 납부해야하는 부분, 실거주 의무, 전매 제한 기간 등 중요한 내용이 있습니다. 따라서 정확한 정보를 확인하고 선택하기 위해서는 공고문 확인이 필수입니다.
아파트 분양 받을 때 알아두면 좋은 요령
아파트 분양을 받을 때는, 첫 집으로는 새 아파트를 선택하는 것이 좋습니다. 등기부 등권 등록을 위해서 비용이 발생하고, 대출을 받은 경우 대출 내용을 등기를 쳐야 합니다. 시스템 에어컨을 많이 설치하면 다른 아파트에 비해 인기가 좋고 가격도 높게 판매될 수 있습니다.
분양권일 경우 양도세가 70%이기 때문에 가능한 한 끝까지 가지고 있는 것이 좋습니다. 계약금은 10%부터 시작해서, 구매 가능한 아파트 금액을 파악할 때는 자산과 신용 대출 가능한 금액 그리고 청약통장에는 얼마가 있는지까지 체크해서 판단해야 합니다.
계약금 납부
신축아파트 계약금 납부
신축아파트 계약금의 경우, 청약을 넣어서 당첨될 경우 1차부터 6차까지 총 10%씩 내고, 나머지 30% 잔금을 내야 입주가 가능합니다. 계약금 비율은 아파트마다 다를 수 있으며, 대출을 받아 계약금을 낼 수도 있습니다.
또한, 청약을 하면 청약 통장은 기능을 상실하기 때문에 계약금을 청구할 수 있습니다. 분양가는 층마다, 호실마다 다르기 때문에, 최고가 분양가의 10%를 내가 계약금으로 낼 수 있는 지를 기준으로 체크해야 합니다.
계약금 납부방법 및 추천방식
계약금은 원칙적으로는 내가 가지고 있는 현금을 납부해야 합니다. 일반적으로 계약금은 분양가의 10%인데 분양사에 따라 20%일 수도 있습니다. 계약금은 대부분을 현금으로 납부하지만, 경우에 따라 주식, 예금, 펀드 등 다른 투자처에 분산해서 납부할 수도 있습니다.
5억에 20% 기준으로 예를 들자면, 분할 납부 구조가 있는 경우, 일부는 계약금 5천만 원 처음 계약 시 완납하고, 일부는 계약금 5천만 원 중 천만 원은 완납 후 한 달 내에 남은 금액을 분할하여 납부합니다.
대부분을 현금으로 마련하고 30% 정도를 당첨 시 융통할 수 있는 방식을 미리 생각해 두는 것을 추천합니다. 부족한 돈을 대출 등으로 채울 수 있으므로 계약금을 내고 계약서를 수령할 수 있기 때문입니다.
중도금 납부
중도금 대출 조건 변화에 따른 분양권의 매력
중도금 대출 규제가 폐지되어 9억원 이하에서 12억원까지 대출이 가능해졌습니다. 중도금 대출 조건이 매우 좋아졌다는 것이 분양권의 이점 중 하나입니다. 상한액이 12억원으로 상승했기 때문에 분양가와는 관계없이 중도금 대출이 가능해졌습니다.
대출 보증 한도 제한과 중도금 대출 분양가 기준 폐지로 인해 이러한 변화가 발생한 것으로 추측됩니다. 대규모 아파트에서 중도금 대출을 할 수 있게 되면서 경쟁률이 높아졌다는 점도 주목할 만 합니다.
중도금 대출의 이점으로는 DSR 적용 및 적은 상대적인 연봉이라도 대출이 가능하다는 점을 꼽을 수 있습니다. 따라서 분양권을 구매할 때 중도금 대출 조건도 함께 고려하는 것이 좋습니다.
부동산 중도금 대출의 장단점과 유의사항
부동산 중도금 대출은 상대적으로 낮은 이자율로 대출을 받을 수 있어, 레버리지 효과를 높일 수 있는 장점이 있습니다. 중도금 대출 중 무이자성 대출과 이자 후불제 두 가지의 조건이 있습니다.
무이자성 대출은 이자 비용을 시행사에서 대납해 주기 때문에 이자를 중도 지불하지 않아도 되는 것이며, 이자 후불제는 최종 잔금 때 기 납부했던 이자가 잔금에 포함되어 청구됩니다.
또한 대출 금리는 청약시점과 공사기간 등에 따라 변동될 수 있으므로 세심한 계획과 타당성 검토가 필요합니다. 이러한 장단점과 유의사항을 고려하여 중도금 대출을 결정해야 합니다. 중도금 대출은 논리적 타당성을 고려하여 재무 구조를 개선하는 투자 방법 중의 하나입니다.
연립주택 분양 중도금 대출 고려사항
주택 분양에서 중도금 대출은 보통 ‘모델하우스’에서 은행 직원들이 모여 단체 집단 대출을 유도할 수 있는데, 대출은 개인이 직접 받아야 합니다. 중도금 대출은 DSR(Debt Service Ratio)에 적용되지 않지만, 과거의 대출 때문에 DSR이 너무 높으면 중도금 대출이 힘들 수도 있습니다.
따라서 분양권을 받기 전에 중도금 대출 가능 여부를 확인하고, 분양 방식마다 중도금 대출 방법이 다르니 유의해야 합니다. 중도금 대출 방식에는 무이자와 이자후불제가 있는데, 무이자는 개인이 대출금액에서 이자를 부담하지 않습니다. 하지만 이자후불제는 대출금액에 이자를 포함해야 하므로 개인이 책임질 수 있습니다.
잔금 납부
부동산 구매를 위한 잔금 충당 방법
전세를 맞추는 방법으로 잔금을 충당할 수 있습니다. 대출 규제 때문에 대출이 어려울 때, 지역이 너무 멀어서 내가 살 수 없는 지역일 때, 또는 첫 분양의 목적이 전세라면 전세금을 선택할 수 있습니다. 대신 나와 유사하게 입주장에 맞춰 전세를 구하는 이들이 많기 때문에 경쟁하여 전세금을 줄이는 상황이 벌어지게 됩니다.
버티다가 다른 집들이 전세를 맞춘 후 겨우 전세를 맞출 수 있지만, 전세수요가 줄어드는 시점에 내 집 상태를 높이면 더 높은 전세금을 받을 수 있습니다. 대출과 임차 모두 이용하는 방법도 있고, 대출과 월세보증금, 자신이 가진 돈을 합쳐서 잔금을 충당하는 방법도 있습니다.
대출은 여러 은행에서 비교하여 꼼꼼히 따져야 하며, 특례보금자리론 신생아 특례대출 등 생애 최초 대출이나 금리가 적은 대출 방법도 있습니다.
분양할 때와 잔금 대출 시 확인사항
분양할 때는 무이자나 이자후불제 중 어떤 것을 선택해야 할지 신중하게 결정해야 합니다. 이미 분양한 상황에서는 전매할 예정인지 여부도 고려해야 합니다. 전매하게 되면 그때부터 잔금을 치르는 사람이 이자를 내게 됩니다.
잔금을 치를 때는 분양가와 다를 수 있는 감정가가 먼저 주어지는 경우가 많아서 대출도 이 감정가격에 기초해서 이뤄지기 때문에 이를 꼭 확인해야 합니다. 금전 여유가 있다면(안전 마진) 잔금을 치르지 않고 중간에 전매하거나 가격을 조금 조정해서 팔아서 수익을 얻을 수도 있습니다.
감정가는 원래 분양가와 차이가 있을 수 있으며, 일반적으로는 후하게 측정됩니다. 특히 신축 아파트는 감정가가 높게 책정될 확률이 높습니다.
잔금 대출과 DSR 문제 해결방법
청약을 받을 때 대출 받을 금액은 대체적으로 감정가의 60% 수준입니다. 대부분은 조금 후하게 감정가가 책정되기 때문에 추가로 드는 비용이 있을 수 있습니다. 또한, 잔금 대출을 받을 때는 DSR(Debt Service Ratio)을 고려해야 합니다.
그러므로 사전에 부동산 계산기를 활용해 DSR을 계산하고 대출을 받는 것이 좋습니다. 부족한 금액이 있을 경우 전세 자금 부담도 방법이 될 수 있으나, 잔금대출과 달리 DSR을 검토해야 합니다.
부동산 전매 시 전매 카드의 장점?
일부 부동산은 실거주 의무가 없고, 받은 대출이 부족하다면 잔금을 부담해야 합니다. 부동산의 가치가 기대치에 못 미쳤을 때, 전매라는 카드를 제시함으로써 기회비용을 고려하며 판매가 가능해집니다.
전매 시 판매 가격 대비 프리미엄을 얻을 수도 있고, 원금을 회수할 기회가 추가로 생기게 됩니다. 이와 같은 이유로 잔금을 내기 어려울 때나 부동산 가치 하락 시 전매 카드를 활용하는 것이 좋습니다.
부동산 계약 직전
부동산 계약 직전, 고려해야 할 비용
계약 직전 남은 잔금에는 이자 후드째에 대한 비용이 있을 수 있고, 발코니 확장비, 기타 옵션 비용, 취등록세, 법무사 비용, 인지세 등이 들어갈 수 있습니다. 대표적으로 발코니 확장비는 34평 기준으로 약 1,500만 원이며, 이를 납부할 때는 이자, 옵션 등 추가비용이 들어갈 수 있습니다.
해당 부동산 계약이 종료된 후 해당 집을 이전한다면 이러한 비용들을 크게 고려하지 않아도 된다는데, 남은 잔금을 내기 직전이라면 이러한 비용들을 고려해 더욱 신중한 판단이 필요합니다.
