전세사기가 극성을 부리면서 전세보다는 월세에 대한 선호도가 올라가고 있습니다. 특히, 오피스텔 월세 거래량이 증가하고 있는데 오피스텔 거래를 하려는 분은 필수적으로 체크해야 하는 부분이 있습니다. 전입신고가 불가한 오피스텔이 존재하고 이로 인해 오피스텔 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하고 있는데요. 이번에는 오피스텔 전입신고를 하지 못하는 이유와 전입신고 하지 못하는 경우 발생하는 문제점, 그리고 해결방안에 대해 소개하겠습니다.
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세줄 요약
1. 오피스텔을 업무용으로 이용 시 세금 혜택을 받을 수 있기에 임대인은 전입신고를 못하게 하면서 임대를 주고 있습니다.
2. 세입자가 전입신고를 하지 않는 경우, 대항력을 갖출 수 없기 때문에 보증금 회수 및 월세 세액공제가 불가합니다.
3. 현재 법률상으로는 임대인이나 공인중개사를 처벌할 기준이 모호하기 때문에 결국은 임차인이 조심하는 것이 최선입니다.
전입신고 못하게 하는 이유
전입신고는 거주지를 옮길 때 복지센터처럼 관할 기관에 거주지 이전을 알리는 기본적인 절차입니다. 전입신고를 하고, 확정일자를 부여받아서 해당 주소에 살고 있다는 것을 대외적으로 증명하게 됩니다. 이를 통해 부동산에 문제가 발생했을 때 법적으로 보호해주는 하나의 장치입니다.
그런데 오피스텔을 중심으로 전입신고를 하지 못하는 상황이 발생하고 있습니다. 오피스텔은 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어로 사회초년생 및 신혼부부에게 중요한 주거 선택지 중 하나입니다. 직장 밀집 지역에 주로 위치해 있으면서 대중교통도 편리하고 최근에는 풀옵션으로 세팅되어 있어 별도의 가전살림을 마련하지 않아도 된다는 것이 큰 장점입니다.
오피스텔은 일반 사람들에게는 주거지라는 인식이 강하지만, 법률상으로는 업무용과 주거용의 경계선에 놓여 있습니다. 건축법상으로는 업무시설이고, 주택법상으로는 준주택으로 분류됩니다. 입주자가 사무실로 이용하면 업무용, 실제로 거주하면 주거용이 되는 방식인데 여기에서 문제가 발생합니다.
임대인이 오피스텔 건물을 업무용으로 분양 받으면, 건물가액의 10%인 부가가치세를 환급 받을 수 있고 취득세 중과 대상에서 제외됩니다. 반면 주거용으로 분양을 받게 되면, 부가가치세 환급 대상에서 제외될 뿐만 아니라 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 부과 대상이 됩니다. 따라서 임대인 입장에서는 부가세와 취득세 혜택을 위하여 업무용으로 분양을 받는 편이 유리합니다.
이렇게 오피스텔 건물을 업무용으로 분양 받아서 세금 혜택을 받고 이후에는 주거용 오피스텔로 임대를 주려고 합니다. 다만 이 과정에서 임대인은 임차인에게 전입신고를 금지한다는 조항을 달고 계약서를 작성하려고 합니다. 임차인이 전입신고를 하게 될 경우, 주거용으로 사용한 것이 적발되기 때문입니다. 이것이 바로 임대인이 오피스텔 전입신고를 하지 못하게 하는 이유입니다.
전입신고를 꼭 해야하는 이유
전입신고가 불가한 매물의 경우 다른 매물에 비해 상대적으로 저렴한 가격을 형성하고 있습니다. 불리한 조항을 안고 계약하는 상황이다보니 가격면에서 메리트가 있는 편입니다. .그러다 보니 전입신고의 중요성을 잘 모르는 분들은 별다른 고민 없이 계약하는 경우도 있습니다. 하지만 전입신고는 꼭 해야만 하는 중요한 절차입니다. 전입신고를 반드시 해야하는 이유는 다음과 같습니다.
보증금 반환 문제
전입신고를 하지 못했을 경우, 보증금 반환과 관련된 문제가 발생할 수 있습니다. 특히, 오피스텔의 경우 전입신고 불가 조건을 거는 경우가 종종 있어, 임차인의 권리 보장에 어려움이 있을 수 있습니다.
입주한 오피스텔이 경매로 넘어가게 되었을 경우, 세입자는 우선변제권을 통해 낙찰금에서 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그런데 전입신고를 하지 않으면 세입자라는 사실을 증명하기 어려워집니다. 우선변제권은 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 의미하는데, 이 우선변제권을 행사하려면 오피스텔에 입주하면서 전입신고를 하고, 확정일자를 부여받는 등 기본적인 대항력을 갖추어야 합니다. 즉, 보증금 반환에 대한 문제를 해결하려면 기본적인 대항력을 갖추는 전입신고는 필수적입니다.
월세 소득공제 불가
오피스텔 입주 후 월세를 납부하는 경우, 국민주택규모(85㎡) 또는 기준시가 4억원 이하 주택에 해당하고 근로자 무주택 세대의 세대주 또는 세대원 조건을 충족한다면 월세 세액공제를 받을 수 있습니다. 2024년에는 월세 세액공제의 범위가 확대되어 소득기준 총급여액 8천만원 이하는 혜택을 받을 수 있고, 공제한도도 1,000만원 한도내에서 17%까지 가능합니다.
그런데 전입신고를 하지 않는 다면 연말정산 시에 월세 세액공제 혜택도 받을 수 없습니다. 전입신고가 되어 있지 않은 경우, 세입자라는 사실을 증명할 수 없으니 월세 세액공제도 받을 수 없는 구조입니다.
임대차 계약의 불안정
전입신고를 하지 않는 경우, 임대차 계약의 안정성이 떨어질 수 있습니다. 전입신고를 하지 않았기 때문에 임대인이 임대차 계약을 일방적으로 해지하거나 조건을 변경하더라도 임차인은 대항할 수 있는 권리가 부족하게 되어 문제가 발생할 수 있습니다.
과태료 부과
전입신고를 하지 않으면 과태료가 부과되기도 합니다. 전입신고를 해야 하는 당사자이나 전입신고를 하지 않았다면 임차인에게 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다.
전입신고 불가 오피스텔 해결책은?
다주택자가 세금 회피를 목적으로 전입신고를 제한하고 있고 이를 묵인하는 공인중개사는 벌칙 적용 대상이 될 수 있다는 취지의 공문은 있습니다. 하지만, 공인중개사법에는 전입신고 금지 매물을 규제하는 내용이 없습니다.
전입신고를 못하는 매물은 사실상 불법적인 매물이라고 구분됩니다. 온라인 플랫폼이나 공인중개사가 매물로 등록하는 것 자체를 제도적으로 금지시켜야 하나 명확한 법령이 부족한 상태입니다. 전입신고와 관련된 법은 행정안전부 소관의 ‘주민등록법’과 국토교통부 소관의 ‘주택임대차보호법’이 있으나, 두 부처의 이견으로 인해 전입신고 방해 행위를 어느 부처가 관리할지, 어느 법에 명시할지를 정하지 못하고 있습니다. 과거 임대인에게 과태료를 처분하는 내용으로 전입신고 방해 행위를 금지하는 법이 두 차례 발의된 바 있습니다. 그러나 2017년에 발의된 법은 임기가 만료되어 폐기되었고, 2020년에 발의된 법은 여야와 관계부처 간 의견이 달라서 국회 문턱을 넘지 못한 상태입니다. 따라서 현재는 전입신고를 방해하는 임대인을 처벌할 요건이 모호한 게 사실입니다.
결국 현재로서는 임차인이 주의를 기울이고 전입신고가 어려운 매물은 최대한 피하는 게 좋습니다. 계약을 하더라도 아래와 같은 내용을 미리 확인해서 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생하지 않도록 조심해야 겠습니다.
- 전입신고 가능 여부 확인 : 계약 전, 오피스텔의 전입신고 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 임차인의 권리를 보호하는 첫걸음입니다.
- 계약서 명시: 전입신고 관련 사항을 계약서에 명시하여, 나중에 발생할 수 있는 문제에 대비하는 것이 중요합니다.
- 법적 조언 구하기: 전입신고와 관련하여 문제가 발생했을 경우, 법적 조언을 구하는 것이 좋습니다. 전문가의 도움을 받아 권리를 보호받을 수 있습니다
