전세대출을 새롭게 받거나 연장, 증액할 경우 집주인의 동의가 필요한지 궁금한 분들이 많습니다. 집주인에게 동의를 구하는 과정이 껄끄럽거나, 동의하지 않는 경우 대출을 받지 못할까 싶어서 걱정하는 게 대부분입니다. 이번에는 집주인이 전세대출에 동의해주지 않는 이유와 전세대출 신규, 연장, 증액시 집주인의 동의가 필요한지, 집주인 동의없이 전세대출을 받을 수 있는 방법은 없는지 알아보도록 하겠습니다.
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집주인이 전세대출 동의해주지 않는 이유
안해주는게 아니라 못하는 것
집주인이 임대인의 전세대출에 동의해주지 않는 첫번째 이유는 안 해주는 게 아니라 못해주는 경우입니다. 그 집 자체가 대출이 안될 가능성이 있습니다. 대부분의 은행은 전세대출을 받을 때 집이 등기부등본상 ‘주택’ 일 것을 요구합니다. 그런데 원룸 같은 작은 집들은 업무시설을 개조했거나 주택이라도 불법 개조를 했을 수 있습니다. 이럴 경우 애초에 대출이 안되기 때문에 그냥 대출에 동의할 수 없다고 하는 경우입니다.
대출이 무서운 집주인
집주인이 임대인의 전세대출에 동의해주지 않는 두번째 이유는 대출 자격이 되는데도 순수하게 집주인이 대출을 거부하는 경우입니다. 일반적으로 은행에서 전세대출을 집행할 때는 집주인에게 동의서를 받거나 전화로 동의를 구합니다. 이 때 은행은 “채권 양도”라는 절차 때문에 동의를 구한다고 얘기를 합니다.
“채권 양도” 절차는 전세 기간이 다 끝나서 집주인이 전세금을 돌려줄 때, 세입자가 아니라 은행에 바로 돈을 돌려주도록 하는 약속일 뿐, 이로 인해 집주인에게 불리한 일은 벌어지지 않습니다. 그런데 채권 혹은 양도라는 단어로 인해 거부감을 느끼는, 특히나 연세가 많은 집주인들은 내게 불리할 일이 일어날까 싶어서 애초에 전세대출에 대해 동의하지 않음을 표시합니다.
전세대출 집주인 동의 필요한가요 아닌가요
정부지침
정부는 전세대출을 받는 과정에서 집주인의 동의가 반드시 필요하지 않다고 명시하고 있습니다. 이는 전세 계약 갱신이나 증액 등 대출 조건 변경 시에도 마찬가지로 적용됩니다. 이러한 정책은 세입자의 권리를 강화하고, 전세대출 절차를 간소화하기 위한 목적을 가지고 있습니다.
은행이 전세대출금을 돌려받지 못할 경우, 일단 대신 물어주는 HUG와 SGI가 집주인 동의를 요구하지 않으므로 은행도 집주인에 동의를 요구할 이유가 없다고 명시하고 있습니다. 다만, 전세대출보증 신규, 증액 시 집주인 동의 대신 통지로 가능하다고 지침을 내린 바 있습니다.
집주인 동의 없어도 되나요
버팀목전세대출, 일반 은행전세자금대출 어떤 상품이든, HF, HUG, SGI 전세자금대출이든 집주인 동의를 무시하고 진행할 수는 없습니다. 각 은행마다, 상품마다 집주인 동의 과정이 다를 수는 있지만, 보통 은행 위탁 기관에서 집주인의 거주지 등을 방문해서 신분증을 확인하고 전세대출 계약사실확인 절차를 진행합니다. 은행에서 이렇게 전세대출 집주인 동의 절차를 철저하게 하는 이유는 전세사기를 방지하기 위함입니다.
동의는 없어도 집주인 확인은 필요
전세대출을 증액 없이 연장하는 경우에는 3대 보증기관 중 어디를 이용해도 집주인의 동의는 물론 통지도 필요하지 않습니다. 다만, 전세계약을 구두나 묵시적으로 연장할 경우 세입자의 말만 듣고 은행이 대출을 연장하기에는 은행의 대출 관리에 어려움이 있기 때문에 집주인의 ‘확인’은 필요합니다.
세입자가 전세계약이 종료됐는데, 은행에는 묵시적으로 계약이 연장됐다고 하고 대출을 연장받고, 집주인에게는 전세금을 온전히 돌려받는 사기를 칠 수 있기 때문에 집주인의 확인은 불가피합니다. 다만 집주인이 은행의 ‘통지’ 수령을 거부해 임차인 피해가 발생하지 않도록 통지 확인 방식도 문자·모바일 메시지, 관계인 수령으로 확장하고 있습니다.
집주인 동의 내용
보증기관마다 상이
이렇게 어렵게 집주인의 동의를 구하려고 하는 데 그렇다면 집주인에게 어떤 동의 내용을 받으면 될까요? 버팀목전세자금대출, 은행전세자금대출은 HF, SGI, HUG라는 보증기관을 사용합니다. 전세대출에 문제가 생기면 이들 보증기관에서 먼저 은행에 보상을 해주고, 세입자, 임대인에게 구상권을 청구하는 방식입니다. 보증기관에 따라서 집주인, 임대인 동의 내용이 달라집니다.
HF 일반전세대출, HF 버팀목전세대출은 단순 전세계약사실확인의 절차만 집주인에게 동의를 받으면 됩니다. 전세계약기간, 전세금액, 전세계약서 등을 준비해가서 해당 내용이 맞는지 임대인에게 확인받는 기본적인 내용만 동의를 받고 있습니다.
SGI, HUG 일반전세자금대출, HUG버팀목전세자금대출은 전세계약사실확인 절차에 더해서 질권설정 절차 추가로 진행합니다. 은행이 집주인이 갖고 있는 전세금에 담보를 잡는 질권설정 혹은 채권양도 입니다. 이에 따라 세입자와 계약이 종료되면 집주인은 세입자가 아닌 은행에 전세금을 반환해야 합니다. 질권설정, 채권양도 법적효력은 집주인 동의서 작성을 하는 게 아닌, 은행에서 임대인에게 단순 통보만 하면 법적효력이 발생합니다.
전세대출 집주인 동의없이 하는 법
전세대출은 3개 보증기관에 따라서 승인 조건이 크게 달라집니다. 우선 SGI 서울보증보험과 HUG 주택도시보증공사의 경우는 담보형식에 가까운 구조입니다. 신청자의 소득이나 상환 계획 보다는 물건지의 내용을 매우 꼼꼼하게 체크 합니다. 이사갈 집에 대한 내용을 많이 보다 보니 집주인 동의는 필수로 들어가야 합니다. 은행에서 취급하는 상품의 상당부분을 차지하고 있습니다.
그러나 HF 주택금융공사의 경우는 서민들을 위해서 왠만하면 돈을 다 내어주려고 노력하는 곳이라 볼 수 있습니다. 그래서 집에 대한 내용은 크게 보지 않고 집주인에 대한 내용도 확인하지 않고 대출을 승인하고 있습니다. 다만, 거의 신용대출의 형식처럼 내어주는 자금이다보니 신청자의 소득과 신용점수는 매우 깐깐하게 보고 있습니다. 그러다보니 HF주택금융공사로 보증기관을 신청하게 되면 집주인 동의 없이 전세대출이 승인될 수 있습니다.
결론
결과적으로 보면 전세대출 집주인 동의 없이 가능하려면 HF 주택금융공사 보증서로 진행해야 하며, 소득의 대략 3.5배정도가 한도로 나올 수 있는데, 이 금액이 2억2천2백만원을 초과할 수는 없습니다. 전세가 역시 수도권 7억 지방 5억을 초과할 수 없습니다. 만약 결혼을 했다면 배우자 소득도 합산할 수 있으나 이 때 배우자의 다른 부채도 같이 계산되는 점을 참고해야 합니다. 결론적으로 금액이 작게 필요하다면 HF 주택금융공사를 통해 집주인 동의 없이 전세대출이 가능하지만 보다 큰 금액이 필요하다면 집주인 동의 없이는 어렵다고 보여집니다.
