전세사기가 기승을 부리고 있습니다. 날로 늘어가는 전세사기 피해자를 위하여 정부가 대책을 마련하고 있지만, 피해자가 입은 손실을 모두 만회할 수는 없는 게 사실입니다. 전세 계약을 염두에 두고 있는 분이라면, 내가 제2의 피해자가 되지 않도록 전세사기 예방법을 꼼꼼하게 숙지할 필요가 있습니다. 집을 고를 때부터 계약서작성, 그리고 계약기간이 끝나기까지의 모든 과정별 전세사기 유형과 대처방안을 참고하여 안심전세계약을 진행하시기 바랍니다.
Step.1 집고를 때
깡통전세 조심하세요
1. 깡통주택 정의
- 매매가격의 대다수가 세입자의 보증금과 주택담보대출로 구성되어 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집
- 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금이 떼이게 되는 집
2. 깡통주택이 위험한 이유
일반적으로 깡통주택은 보증금 + 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 의미합니다. 즉, 임대인이 자기 돈을 얼마나 들여서 집을 갖고 있느냐가 중요하다고 볼 수 있습니다. 깡통주택의 임대인은 불상사가 생겼을 때 빚 상환을 회피해버릴 수 있기 때문입니다.
깡통주택에 전세로 들어간 순간부터 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 생기게 됩니다. 경매에 넘어가지 않더라도, 집값이 떨어지거나 임대인의 경제적 사정이 어려워지면 보증금을 돌려주지 못하게 될 수도 있습니다. 애초에 임대인의 돈은 거의 없는 깡통주택이기 때문에, 임대인이 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 않을 가능성도 있습니다. 그러니 반드시 등기부등본 서류를 통해 이 집에 빚이 얼마나 많은지 확인해야 합니다.
3. 깡통전세 사기 예방법
깡통전세 거르기
내가 보고 있는 이 집이 깡통주택인지, 확인해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 확인할 수 있습니다. 보증금이 집값에 맞먹는 수준이라면, 피하는 게 상책입니다.
안심전세어플 이용하기
HUG 주택도시보증공사에서 전세사기 예방을 위해서 안심전세어플을 출시했습니다. 어플을 통해 시세정보 및 집주인 정보를 확보해야 합니다.
임대인의 경제력은 별개
임대차계약을 할 때 임대인이 경제력을 과시하며 당연히 보증금을 돌려준다고 안심시키더라도 믿어서는 안됩니다. TV에 출연했다거나, 집이 아주 많은 부자라거나, 유명한 직업이라거나 하는 집과 관련없는 정보는 전세사기가 벌어진 이후에 아무 도움이 되지 않습니다. 이 점 참고해서 임대인의 경제력을 의지해서는 안됩니다.
전세보증금 반환보증 가입
전세보증금반환보증에 가입해야 합니다. 전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품입니다. 아무리 깡통주택을 잘 판별했더라도 집값이 하락하면 그 어떤 안전한 집이라도 깡통주택이 될 수 있습니다. 때문에 계약 체결 전에 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 먼저 따져보고, 계약 체결 후 전세보증금반환보증에 가입하면 보증금 미반환 위험에서 벗어날 수 있습니다.
Step.2 임대인 확인할 때
가짜 임대인인지 확인하세요
1. 가짜 임대인 정의
인적사항 도용 혹은 위임장 위조를 통해 임대인이 아닌 사람이 임대인인 척 명의를 도용하여 세입자의 보증금을 가로채는 자
2. 대리인이 왔을 때 대처법
임대인 신분증 확인하기
임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류들 즉, 인감도장이 찍힌 위임장과 그 인감도장을 증명할 인감증명서를 확인해야 합니다. 위임장과 인감증명서를 대조해 두 서류에 찍힌 임대인의 인감이 동일한지 체크하는 것입니다.
임대인과 통화하기
임대인과의 유선 통화를 통해 계약 내용을 다시 한 번 확인해야 합니다.
임대인 명의의 통장에 입금하기
전세보증금을 반드시 임대인 명의의 통장에 지급해야 합니다. 만일 임대인의 요청에 의해 대리인 계좌로 입금해야 하는 경우라면, 특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌로 입금하게 되었음을 명시해야만 합니다.
3. 가짜 임대인 전세사기 예방법
등기부등본 임대인이 계약 당사자인지 확인하기
임대인 신분증 확인하기
대리인 확인절차 거치기
Step.3 계약서 작성할 때
나쁜 공인중개사 경계하세요
1. 나쁜 공인중개사 정의
나쁜 공인중개사는 임대인에게는 월세 계약이라고 알리고 세입자와는 전세 계약을 맺은 후, 그 사이에서 전세보증금을 가로채는 공인중개사를 의미합니다.
2. 나쁜 공인중개사 전세사기 예방법
등록된 공인중개사와 거래하기
해당 공인중개업자가 정상적으로 등록된 공인중개업자가 맞는지 사전에 확인해야 합니다. 무자격자가 증개업 등록증이나 자격증을 빌려서 중개사무소를 차리는 경우가 상당수 존재합니다. 등록된 중개업자인지 여부는 ‘국가공간정보포털‘에서 확인할 수 있어요. 열람공간에 들어가 부동산 중개업조회 메뉴를 클릭하면 지역과 사무소 상호, 공인중개사 이름, 전화번호 등을 입력할 수 있고 이를 통해 등록번호와 중개업자 여부를 확인할 수 있습니다.
부동산 공제증서 받기
개업 중인 공인중개사는 보증보험이나 공제상품에 가입해야 합니다. 이에 따라 공인중개사의 과실이나 고의로 계약자가 금전적 피해를 입었을 때 손해를 보증한다는 내용을 담은 ‘부동산 공제증서’를 발급하게 됩니다. 이 공제증서는 실제 중개사고 때문에 벌어진 손해를 배상해줄 때에 쓰이기 때문에 중개업등록증과 공인중개사의 신분증을 확인해 꼭 증서를 받아 두어야 합니다.
선순위 임차보증금 및 근저당을 확인하세요
1. 선순위 임차보증금 정의
건물 전체 보증금들의 합, 즉 ‘동일한 등기 주소지에 이미 입주해 있는 다른 세입자들의 임차보증금’의 총합을 의미합니다. 이때, ‘선순위’라는 수식어가 붙은 이유는 기존 세입자들의 보증금이 ‘나’의 보증금보다 앞선 배당 순위를 차지하고 있기 때문입니다.
2. 선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지가 위험한 이유
건물이 경매에 넘어가는 경우, 보증금을 돌려받지 못할 가능성 농후하기 때문입니다.
3. 선순위 임차보증금 전세사기 예방법
특약사항 기재하기 : 우선변제권 및 최우선변제
우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미합니다. 세입자가 우선변제권을 가지게 되면, 임대인의 빚 때문에 집이 경매에 넘어가더라도 나는 나보다 순위가 낮은 사람들보다 더 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있게 되는 것입니다.
우선변제권을 획득한 보증금들 중에 어떤 것들은 확정일자 받은 날짜와 상관없이 더 최우선적으로 보호받기도 합니다. ‘최우선변제’ 대상이 되었기 때문입니다. 또한, 주택이 경매에 매각될 때 ‘나’의 보증금이 법에서 지정한 소액 보증금 기준에 해당한다면, 최우선적으로 변제를 받을 수 있습니다. 쉽게 말해, 내가 가장 늦게 입주한 세입자이더라도 그 보증금의 규모가 소액이라면 가장 먼저 배당받을 수 있습니다.
계약 전 서류 발급 : 확정일자 부여 현황
계약 전에는 임대인의 동의서, 임대인의 신분증 사본, 인감증명서 등 필요서류를 챙겨 확정일자 부여 현황 서류를 발급받아야 합니다.
계약 전 서류 발급 : 확정일자 부여 현황 및 전입세대 열람 내역
계약 후에는 임대차 계약서와 본인 신분증 사본 등 필요서류를 챙겨 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역 2가지 모두 발급해야 합니다. 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역에 기재된 보증금 금액을 통해 이 집에 대해 설정된 부채의 규모를 계산해 볼 수 있습니다.
Step.4 계약한 직후
계약당일에도 전세사기가 일어날 수 있습니다.
1. 계약당일 벌어지는 전세사기 유형
임대인이 계약당일 집을 팔거나 주택담보대출을 실행함으로써 세입자에게 불리하게 작용합니다.
2. 계약당일 벌어지는 전세사기 배경
세입자가 권리를 주장할 수 있는 법적인 대항력은 전입신고일 이후 다음날 0시부터 효력발생
다만, 은행 대출과 같은 등기내용의 변경은 당일 즉시 효력을 가지고 있음
3. 계약당일 벌어지는 전세사기 예방법
잔금 치르기 전, 등기부등본 확인하기
만일 임대인을 변경하는 내용의 등기가 접수되었다면 ‘신청사건 처리 중’으로 명시되기 때문입니다. 이 경우 잔금을 지급하지 말고 어떤 등기가 접수되어 처리중인지 확인해야 합니다. 등기부등본은 이사 당일 뿐 아니라 2-3일 뒤에도 살펴보는 것이 혹시나 있을 위험을 예방하는 방법입니다.
특약사항 삽입하기
계약서를 쓸 때, 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일체 하지 않기로 하는 특약사항을 넣어야 합니다.
전세권 설정하기
전세권이란, 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 및 수익을 얻을 수 있는 권리입니다. 쉽게 말해 기존의 임대차계약이 집만 빌리는 것이라고 한다면 전세권 설정은 집과 함께 그 집에 대한 권리관계까지 ‘내’가 차지한다고 볼 수 있습니다.
결국, 등기사항전부증명서에 ‘내가 여기 전세 세입자예요’를 기록하는 것이라고 보면 됩니다. 내 보증금이 이 집에 걸려있으니 경매 등에서 나를 꼭 챙겨줘야 한다는 도장같은 의미 입니다.
중요한 건, 전세권 설정 등기는 집주인과 세입자의 공동신청이 있어야 하기에 집주인의 동의가 필요합니다. 그래서 조금이라도 불안하다 싶으면, 아예 집 구할때부터 부동산에 ‘전세권 설정이 가능한 집을 알아봐주세요’라고 알리는 편이 좋습니다.
- 전세권 설정방법
집주인이 동의했다면, 전세 계약서 작성 시 특약에 ‘임대인은 전세권 설정에 동의한다‘ 정도를 넣으면 돼요. 그리고 인터넷등기소에서 신청 GO! 등기신청서 작성을 하면 위임장도 함께 작성되는데요, 잔금 지급할 땐 해당 위임장에 임대인 서명이나 날인 받으면 됩니다. - 전세권 설정효력
전세권 설정은 등기부에 기재되는 권리로서 확정일자와 마찬가지로 세입자의 우선변제권을 보존하는 효력이 있습니다. 또한 별도의 판결절차 없이 직접 경매신청이 가능하다는 장점이 있습니다. 다만, 확정일자와 다른 점은 집주인의 동의 여부, 그리고 비용입니다. 확정일자는 수수료 600원만 내면 되지만, 전세권 설정등기는 보증금 액수에 따라 달라진다는 점을 참고해서 비교할 필요가 있습니다.
Step.5 입주 후
임대인이 세금이나 월급을 밀리지 않았는지 확인하세요
1. 임대인에게 미납국세가 존재하는 경우
임대인이 세금을 제때 내지 않았을 때, 나한테는 두 가지 형태로 문제가 될 수 있습니다.
먼저, 당해세가 있습니다. 당해세란 매각이 되는 부동산에 부과되는 세금으로서 국세와 지방세 및 가산금 등을 의미합니다. 만약 당해세 때문에 집이 경매에 넘어갔다면, 당해세가 다른 빚(근저당권)과 보증금들보다도 먼저 돈을 가져가게 됩니다..
당해세가 아니어도, 임대인이 밀린 세금이 내 보증금의 확정일자보다 앞서 있었다면 이 또한 나보다 먼저 배당받아가게 됩니다. 만약, 내가 최우선변제 대상이라면 내가 세금보다 우선할 수도 있습니다.
2. 임대인에게 갚아야 할 임금채권이 존재하는 경우
임금채권이란 사용자(사장)가 퇴직한 노동자에게 임금을 주지 않아서, 이를 받아내기 위한 권리 입니다. 임금채권은 근로자를 보호하기 위한 목적을 가지기 때문에 다른 일반적인 채권과는 다르게 취급됩니다. 특히 퇴직 직전 3개월분의 임금채권, 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직금은 근로기준법 제 28조 2항에 근거해서 다른 빚보다 먼저 보호받게 되고, 이를 최우선 임금채권이라고 합니다. 최우선 임금채권은 최우선변제 임대차 보증금과 같은 배당 순위 선상에 놓입니다. 내 보증금이 최우선변제 대상이 아니라면, 주택이 경매에 넘어갔을 때 내 보증금이 최우선 임금채권보다 후순위로 밀릴 수도 있습니다.
3. 입주 후 알아야 할 전세사기 예방법
미납국세 열람제도 활용하기
임대인 동의를 얻어 미납국세 열람제도를 활용해 임대인에게 미납국세 문제가 있는지 확인이 가능합니다.
사회보험 완납증명서 또는 납세증명서 확인하기
임대인 동의를 얻어 사회보험 완납증명서 또는 납세증명서를 확인해볼 수 있습니다. 사회보험 미납이 곧 임금 체불은 아니지만, 그 가능성과 위험도를 측정할 수 있는 지표가 될 수 있습니다.
등기부등본 확인하기
임금을 체불했거나 세금을 체납했을 때 간혹 채권자나 국가가 ‘압류’ 혹은 ‘가압류’와 같은 채권보전조치를 취하는 경우가 있거든요. 따라서 만일 등본을 확인했는데 ‘압류’, ‘가압류’, 강제경매 개시 결정’ 등 임대인의 소유권이 위태로워지는 단어들이 보인다면 반드시 피하세요!
Step.6 계약기간이 끝난 후
임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 이렇게 해보세요
임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 대처방안
내용증명 보내기
‘내용증명’이란 쉽게 말해 우체국에서 공적 증명을 해주는 행위입니다. 내가 누군가에게 어떤 서류를 전달할 때 내용증명으로 보내면, 우체국에서는 그 서류가 전달되었는지뿐만 아니라 그 내용까지도 증명해주는 방식입니다. 간단하지만 생각보다 받는 상대방은 심리적 압박을 받을 수 있고, 실제 법적인 공방이 오가게 될 때 증거로서 작용할 수도 있습니다.
임차권등기명령 신청하기
보증금을 반환받지 못한 상황에서 급하게 다음 집으로 이사를 해야 하는 상황을 겪고 있는 경우, 내가 이사를 하더라도 임차권등기명령을 완료해 놓으면 대항력을 유지할 수 있습니다.
지급명령 신청하기
전세금 반환 소송으로 들어가기 전 최후의 수단입니다.요. 전세금 반환 소송에 비해 상대적으로 소요 기간이 짧아서 지급 결정 확정까지 한 달 안에 가능합니다. 소요 비용 역시 적기 때문에 경제적으로도 유리한 절차입니다.
