전세자금을 돌려받기 위해 지급청구를 해도 전세자금 거절 및 보류사례가 발생하고 있다는 뉴스가 심심치 않게 들리고 있습니다. 이런한 사태를 미연에 방지하기 위해 전세자금 반환청구권에 대해 알아보고 대항력이 얼마나 중요한지 인지하고 있어야 할 텐데요. 전세자금 반환청구권과 대항력이 얼마나 중요한지, 그리고 전세보증보험 사용이 불가능한 경우를 포함해서 가입자들이 어떤 상황에 처할 수 있고 어떻게 대응해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.
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전세자금 반환청구권과 대항력의 중요성
허위 입장에서 전세 사기가 발생하면 집주인에게 전세자금 반환청구권을 양도 받을 수 있습니다. 하지만 전세자금 반환채권을 양도 받을 때, 대항력과 우선변제권이 없으면 집주인은 돈을 받아갈 수 없습니다. HUG는 임차권 등기명령 완료시까지 대항력과 우선변제권 유지를 조건으로 합니다. 전세자금 보증반환 중요 내 설명서에서 대항력과 우선변제권 유지가 명시되어 있습니다. 전세 사기에서 대항력의 효력은 전입신고한 다음날부터 발생합니다.
임대차보호법에 따르면, 새로운 집주인의 권리 의무는 전 집주인과 바뀔 수 있습니다. 하지만, 기존 최종납임어치일(대항력)보다 매매사실일이 먼저 발생한 경우, 새 집주인이 곧바로 최종납임어치일자 소유자가 됩니다. 이때, 집주인과 사기꾼이 공모해 신규임차인이 낸 전세자금을 착취하는 ‘던지기 수법’이 발생할 수 있습니다. 만약 새 집주인이 최종납임어치일보다 우선한다면, 기존의 대항력은 발생하지 않으니 ‘던지기 수법’에 걸릴 경우, 전세자금 보증을 청구해도 거절 당할 수 있으니 조심해야 합니다.
전입신고와 확정일자 이후에 생기는 권리
전세계약 시 일체의 근저당, 제한물건 설정 특약 꼭 포함해야 합니다. 전입신고와 확정일자를 받은 다음날부터 대항력과 우선 변제권이 생기는데, 권리침해가 발생해도 보증 책임지는 HUG 전세 안심 대출과 전세자금 안심대출 보증으로 대처할 수 있습니다. 해당 규정은 약관 13조와 전세자금 안심대출 설명서에도 명시돼 있으니 규정에 따라 처리해야 합니다.
전세자금 안심대출 실행 시 필요한 절차
대출 실행일에 대항력과 우선변제권을 확보하지 않으면, 근저당권이 설정되어 우선변제권이 밀리게 될 수 있습니다. 전세자금 안심대출의 보증금이 지급 거절될 가능성이 있으므로 주택을 인도받고 전입신고하고 확정일자까지 정확히 확인해야 합니다. 또한, 대출 실행 이후 위 3가지 절차를 거치지 않아 발생한 문제를 대비하기 위해, 반드시 이를 실행해야 합니다.
전세보증보험과 사기꾼 집주인의 문제
전세보증보험을 지급하는 회사는 3가지 정도이며, 전세자금 한도는 7억 원입니다. 그러나 전세를 10억으로 계약한 경우, 보증은 받을 수 없습니다 따라서 집주인과 다운계약서 작성 후 7억 원에 대한 전세계약을 체결하고, 보증에 가입해야 합니다. 그러나 전세보증보험 가입 시 계좌 이체 내역 등의 확인 과정에서 사기 가능성이 밝혀질 수 있습니다. HUG는 보증금 1억 원에 대해 7억 전세계약 후, 사고 발생 시 3:3으로 돈을 나눠 처리합니다. 하지만 사기를 치는 집주인은 신용불량자로 성격상 신경 쓰지 않는다. 이런 사기가 성립할 수 있다고 볼 수 있습니다.
전세보증보험 사용이 불가능한 경우
전세자금 반환채권을 타인에게 양도하거나 금융기관 담보로 제공한 경우 전세보증보험 사용은 불가능합니다. 금융기관에서 전세자금 반환채권을 담보로 제공한 경우도 마찬가지로 사용이 불가능합니다. 묵시적 갱신으로 계약이 종료되지 않은 상태에서 전세자금을 받지 못하면 보증서 발행이 안 되므로 보증보험 사용이 불가능합니다. 전세자금 지급 후 보증보험이 발생한 경우, 일정 비율을 은행이 먼저 두고 갑니다. 이 경우 은행이 먼저 받아가는 금액이 있어 HUG는 더 이상 받아올 보증금이 없어 보증보험 사용이 불가능합니다. 보증보험이 비성립되는 경우로, 대표적으로 묵시적 갱신이 있습니다. 전세계약 만료 후 1개월 내에 전세자금을 받지 못해도 반환받을 수 있지만, 묵시적 갱신이 된 경우 계약이 종료되지 않으므로 전세보증보험 사용이 불가능합니다.