내집마련에 성공해서 1주택자가 되었으나 여전히 가난에서 벗어나게 해주는 방법을 찾는 분들이 많습니다. 이런 분들을 위해 단기간에 1주택자를 가난에서 벗어나게 해주는 갈아타기 방법을 소개합니다. 미분양과 청약에 대한 설명을 통해 1주택자 갈아타기를 할 때 주택의 선택과 조건, 세금 등에 대해 상세히 설명 드리겠습니다.
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주택 갈아타기 전세나 월세 선택의 중요 포인트
주택 갈아탈 때는 기존 집을 팔고 가거나 임차할 수 있는데, 전세나 월세를 선택하는 것이 고민될 수 있습니다. 매매 시 전세를 동시에 맞추고 이를 통해 매매 잔금을 치르는 형식으로 진행됩니다. 전세나 월세에 대한 잔금은 매매 잔금을 함께 치루는 날에 맞춰야 합니다. 주택 갈아탈 때는 주변 아파트의 전세나 월세 매물 개수도 체크하고, 최소한 4개월 이상의 잔금 일자를 확보하는 것이 좋습니다. 부동산 소유자들이 부동산을 다른 부동산에 풀어놓는 걸 싫어하는 경우, 가계약금을 붙이기 전에 다른 부동산에도 내놓을 것이라는 약속을 하는 것이 유리합니다.
임대 공략 팁
학군지는 겨울 방학에 임대 수요가 높습니다. 그리고 상대적으로 겨울 이후에 임대 수요가 적어집니다. 임대 공략을 위해서는 여러 곳에 매물 정보를 문자로 보내는 것이 효과적인 방법입니다. 매물 정보에는 동호수, 평형, 전세/월세 가격, 옵션 상태 등을 명시하고, 사진이나 동영상 첨부 하는 것도 필요합니다. 그리고 임대에 따른 리스크와 변수를 고려하고 대출 가능 여부를 미리 확인하는 것이 중요합니다.
네이버 전월세 전환율 계산기 사용법
전세금은 2억원, 월세 보증금은 2천만 원을 넣으면 전월세 전환을 할 수 있습니다. 한국은행 기준 금리는 3.5%로 기본 세팅되어 있고, 임대료 인상률은 5%로 설정되어 있습니다. 계산 결과, 전세의 가격을 월세로 전환할 때는 월 55만 원이 적정한 가격입니다. 전세 가격이 현재 월세보다 높을 경우, 월세가 더 유리하다는 걸 알 수 있습니다. 전환율 계산기 사용을 통해 전세 시장이 불안정하고 전세 가격이 하락하며 월세 수요가 증가하고 있는 상황이라는 점 등 전반적인 추세를 파악할 수 있습니다.
주택 구입 시 월세와 전세 중 고려해야 할 사항
같은 아파트 단지라도 전세가와 월세가 차이가 있기 때문에 직접 해당 매물을 토대로 계산을 해봐야 합니다.대출 상한선인 DSR을 고려해 대출을 받을 수 있는지부터 확인해야하고, 필요하지 않다면 신용 대출을 줄이는 것이 좋습니다. 전세 가격이 지속적으로 떨어지면 역전세가 위험이 있기 때문에 이러한 리스크를 고려해야 합니다. 아파트를 선택할 때는 내가 원하는 단지의 월세와 전세를 둘 다 함께 체크하는 것이 유리합니다. 월세 대 전세 비교 시 1년 이자가 대략 80~90만원인 점을 참고해서 비교해보면 계산할때 유리합니다.
아파트 판단 기준
내가 보유한 1주택의 가치를 잘 판단해야 합니다. 이게 무엇보다 중요합니다. 지역의 상위 30% 가격을 확인하는 방법은 순위 분석 사이트를 활용하여 검색하면 됩니다. 가격 안에 수요와 입지가 반영되므로, 내 아파트 가격이 상위 30% 안에 있으면 매우 똘똘한 1주택을 보유하고 있다고 볼 수 있습니다. 만약 아파트가 상위 30%에 들지 않고 더 좋은 지역으로 갈아타기를 원하는 경우, 가격을 확인하여 현재 가지고 있는 아파트보다 더 비싼 아파트로 갈아타는 것을 추천합니다. 상권과 학군 등 입지 요소를 고려할 때, 좋은 지역에 위치한 아파트의 장점은 가격에 반영되어 있으므로 판단할 때 고려해야 할 요소입니다.
주택 청약 전략에서 주의할 점
미주택자나 1인 가구가 청약에 대한 접근을 선제적으로 포기하는 경우가 많습니다. 그러나 요즘은 가점제 비중이 높아지면서 1주택 처분 조건도 없어졌기 때문에 1주택자나 다주택자도 청약에 충분히 접근할 수 있습니다. 또한, 청약을 포기할 때에도 해당하는 제한 사항이 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. 또한 미계약, 미분양에 대한 내용파악도 중요하며, 법 개정 여부도 확인이 필요합니다.
