부동산 투자에 있어 가장 중요한 것 중 하나는 시장의 다양한 기회를 잘 파악하는 것입니다. 이런 상황에서 부동산 공매와 경매는 비교적 저렴한 가격으로 부동산을 획득할 수 있는 기회로 여겨집니다. 하지만 경매는 많은 사람들이 몰려서 경쟁률이 높기 때문에 낙찰이 쉽지 않습니다. 그래서 경매 대신 공매를 알아보시는 분들이 많습니다. 이번에는 부동산 공매와 경매의 차이점과 공매 절차, 그리고 많은 장점에도 불구하고 공매가 까다로운 이유에 대해 알아보겠습니다.
함께 보면 좋은 글 요약
부동산 공매 세줄요약
1. 부동산 공매는 공적인 거래의 성격, 부동산 경매는 사적인 거래의 성격입니다.
2. 매주 온라인(온비드 홈페이지)에서 부동상 공매 입찰에 참여할 수 있습니다.
3. 권리분석 등 경매보다 까다로운 부분이 있기 때문에 경쟁률이 낮은 만큼 신중한 선택이 필요합니다.
부동산 공매와 경매 차이점
법적근거
부동산 경매는 민사집행법에 의거해 채권채무 관계로 발생하며, 채권자의 요청에 의해 법원이 채무자의 물건을 법원을 통해 매각 진행합니다.
부동산 공매는 국세청 법률에 의거해 공공기관이 세금 체납과 관련된 부동산을 강제로 매각해 돈으로 바꾸는 것을 의미합니다. 아파트, 상가, 토지 등의 부동산과 자동차, 기계, 유가증권, 주차장 운영권, 회원권 등 다양한 물건들이 공매로 나옵니다. 그 이유는 공매가 다음의 세 가지 종류의 재산을 한국자산관리공사(캠코)를 통해 처분하는 절차이기 때문입니다.
- 세금을 안 낸 사람의 재산을 압류한 압류재산
- 국가기관이 경영 실적 개선을 위해 내놓은 국유재산
- 부동산 신탁회사나 금융기관이 팔아달라고 요청한 수탁재산
경쟁률
부동산 공매는 경쟁이 덜하지만 절차가 복잡하고 때로는 거래가 원활하지 않을 수 있습니다. 반대로 부동산 경매는 시장 가치보다 낮은 가격으로 부동산을 얻을 수 있는 장점이 있지만 준비과정이 복잡하고 경쟁이 치열한 편입니다.
입찰방법
부동산 공매와 경매 모두 경쟁 입찰방식이라는 점에서는 같지만, 기관부터 입찰방법까지 많은 점이 다릅니다.
부동산 공매는 한국자산관리공사가 운영하는 온비드(Onbid; Online Bidding)에서 매주 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지 입찰에 참여할 수 있습니다. 입찰 결과는 보통 입찰 마감일 다음날에 발표됩니다. 유찰시 유찰된 다음주에 바로 다시 열리게 되고 유찰될 때마다 10%씩 가격이 떨어지고 50%까지 떨어지면 공매(매각) 예정가격을 다시 정해서 재공매 절차에 들어갑니다.
부동산 경매는 입찰에 참여하려면 직접 경매법정에 가서 서류를 제출해야 하고 당일 현장에서 결과를 바로 확인할 수 있습니다. 유찰시 경매는 약 한달 간격으로 진행됩니다.
부동산 공매 절차
온비드 회원가입 및 공인인증서 등록
공매에 참가하기 위해서는 먼저 온비드 사이트에 회원가입을 하고, 공인인증서를 등록해야 합니다.
공매 공고확인
공매 대상 부동산의 정보는 온비드 사이트에서 공매공고를 통해 확인할 수 있습니다. 공매공고에는 매각 예정 가격, 입찰 방법, 입찰 기간 등의 중요 정보가 포함되어 있습니다. 온비드에 올라온 물건들 중 ‘용도 선택’이나 ‘소재지’를 검색해서 원하는 물건을 찾고 입찰에 참여하고 싶은 물건을 꼼꼼히 확인합니다.
물건 세부 정보, 시세 및 낙찰 통계, 입찰 정보, 공고문, 감정평가서, 등기부등본을 먼저 확인하고 입찰 일주일 전부터 올라오는 공매재산명세서까지 하나씩 살펴봐야 합니다. 현장에 직접 가서 매물 상태뿐 아니라 주변 시세도 확인하면 금상첨화 입니다.
입찰 참가
입찰에 참가하기 위해서는 온비드 사이트에서 입찰서를 제출해야 합니다. 유의사항 및 입찰에 참여하기 위한 준수 규칙에 동의하고 얼마에 입찰할 지 적은 입찰서를 제출합니다. 입찰서 제출 시 공매(매각) 예정가격의 10%인 공매 보증금을 가상계좌에 입금해야 합니다. 단, 한 번 입찰서를 내면 변경이나 취소는 불가하기 때문에 신중하게 입찰해야 합니다. 유찰이 되었다면 입찰서에 적은 계좌로 보증금을 환불해주고, 낙찰이 되었다면 입찰이 잘 이뤄졌는지 확인하는 과정으로 넘어가게 됩니다. 입찰 과정을 다시 살펴서 문제가 없는지 확인한 뒤 입찰 다음 주 월요일쯤 매각 허가 결정이 나게 됩니다.
매각 결정 확정
확정 전까지 체납자가 세금을 납부하면 공매는 취소됩니다. 하지만, 매각 결정이 확정되면 낙찰자의 동의를 받아야만 취소할 수 있습니다. 입찰 결과에 따라 낙찰자가 결정되면, 낙찰자는 매각 대금을 납부하고 매매 계약을 체결합니다. 입찰보증금을 제외한 남은 돈을 납부하면 되는데, 만약 낙찰가가 3,000만원 미만이라면 매각결정기일로부터 7일 이내, 낙찰가가 3,000만원 이상이라면 30일 이내에 납부해야 합니다. 경매와 달리 지연이자는 없지만 기한이 넘어가면 공매가 취소되고 재공매 절차에 들어가게 됩니다.
이전 등기 및 배분
낙찰가를 납부한 후 60일 이내에 소유권 이전 등기를 받아야 해요. 배분 절차는 세금을 징수하기 위한 절차인데 납부해야 할 세금이 얼마나 되는지 다른 채권자가 있는지 등을 확인하는 과정입니다. 이렇게 배분까지 마무리 하면 공매는 완료 됩니다.
부동산 공매가 까다로운 이유
권리분석
부동산 공매가 까다로운 이유는 권리분석이 쉽지 않기 때문입니다. 물건을 낙찰 받았을 때 그 대금이 어디부터 누구에게 갈지 알아야 체납자의 빚을 떠안을 리스크가 없어집니다. 한국자산관리공사는 공매재산명세서에 부동산의 소유 권리관계와 임차인, 채권, 신고 현황 등을 적어서 공고하고 있습니다. 특히 우선순위 확인이 중요합니다. 국가가 압류했다고 매수자의 권리를 우선적으로 보장하지는 않기 때문입니다. 만약 대항력을 갖춘 임차인이 거주 중이라면 상황은 더 복잡해집니다.
배분 순위를 따질 때 1순위가 임차인의 보증금 일부를 보장하는 최우선변제금, 2순위가 해당 물건에 부과된 국세, 지방세 등인 당해세, 3순위가 세금을 징수하는 조세채권 법정기일입니다. 만약 임차인의 확정일자 우선변제권이 체납자가 세금을 낼 의무가 생기는 조세 신고일이나 고지서 발송일(법정기일)보다 늦다면 낙찰자가 보증금을 내줘야 할 수도 있습니다.
공매는 점유자와 합의가 안 되면 명도 소송을 통해 판결문을 받아야만 내보낼 수 있습니다. 부동산 공매는 공개된 정보가 적고, 따져야 할 부분도 많기 때문에 권리분석이 쉽지 않습니다.
