전세계약 중도해지시 몇 가지 주의사항을 파악하는 것이 중요합니다. 최초계약인지 갱신계약인지 그리고 중개수수료에 대한 특약은 없었는지 계약서를 다시 확인해봐야 합니다. 전세계약 중도해지를 해야 하는 경우 상황에 따라 임대인과 임차인의 책임이 달라집니다. 이번에는 전세계약 중도해지 조건과 전세보증금 반환 및 중개수수료 책임소재에 대해 알아보겠습니다.
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전세계약 중도해지 세줄요약
1. 전세 계약을 중도해지 할 수 있는 조건은 임대인과 임차인 입장에서 각각 존재합니다.
2. 최초계약인 경우, 책임소재는 임차인에게 있습니다
3. 갱신계약인 경우, 해지 3개월 전에 임대인에게 통보만 하면 적법하게 중도해지가 가능합니다.
묵시적 갱신
전세계약 중도해지 전에 묵시적 갱신에 대해 알아보는 것이 필요합니다. 묵시적 갱신이란 말 그대로 묵시적으로 계약이 연장된 것을 의미합니다. (=자동계약) 임대인이나 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등 통지를 하지 않았다면 기존 임대차 계약서 내용 그대로 다시 임대차가 된 것으로 보는 것입니다. (기존 내용 그대로 2년 갱신됩니다.)
만약 묵시적 갱신으로 자동 연장 되었다면 임차인은 언제든지 임대인에게 전세계약 중도해지를 요청할 수 있습니다. 또 임대인은 3개월 이내에 보증금을 반환해줘야 합니다. 계약기간이 남아 있는데 전세계약 중도해지 해야 한다면 먼저 집주인과 합의를 해야 합니다. 합의가 쉽지 않다면 다음 세입자를 구하는 방법도 있습니다.
임대인 vs 임차인 중도해지 조건
임대인 중도해지 조건
임대인이 전세계약을 중도해지 할 수 있는 조건은 총 4가지가 있습니다.
임차인이 월세를 2회 이상 연체한 경우에 임대인은 계약을 중도해지 할 수 있습니다. 여기서 주의할 점은 차임 즉, 월세의 횟수가 기준이 되는 것이 아니라 금액이 기준이 됩니다.
임차인이 불법으로 전대차를 진행했을 경우에도 중도해지가 가능합니다. 세입자가 또 다른 세입자와 계약을 맺는 형태인 전대차는 임대인의 동의가 없으면 불법입니다. 따라서 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 진행할 경우에는 중도해지 사유가 됩니다.
임차인이 불법으로 주택을 개조했을 경우 역시 중도해지의 사유가 됩니다. 계약 당시 설정했던 용도에 맞게 사용하거나 수익을 내야 하므로 임대인의 동의 없이 주택을 개조하면 계약해지 사유에 해당합니다.
임차인에게는 차입지급의무, 임차물 보관의무와 통지의무, 원상회복의무, 그리고 임차목적물 수선에 대한 인용의무가 있습니다. 임차인의 이러한 주된 의무를 위반한 경우, 계약해지 사유가 됩니다.
임차인 전세계약 중도해지 조건
임차인 역시 전세 계약을 중도해지 할 수 있는 조건이 2가지 존재합니다.
임대인의 보존행위로 인해 계약 시 설정한 목적대로 사용하거나 수익을 낼 수 없을 경우 임차인은 중도해지를 신청할 수 있습니다.
임차인의 과실이 없다는 전제하에 주택의 일부의 멸실이나 기타 사유로 인해 사용 및 수익을 창출할 수 없어 임차인이 전세 계약을 한 목적을 이루지 못할 경우에도 중도해지가 가능합니다.
최초 계약시 중도해지
중도해지 시 임대인과 임차인의 책임소재는 최초 계약인지 갱신 계약인지에 따라 크게 달라집니다.
임차인이 중도해지 책임
만약 전세 계약이 최초 계약인 경우에는 정해진 계약기간을 지키지 못한 것이 되기 때문에 임차인이 중도해지에 대한 책임을 져야합니다.
다만, 최초 계약 기간 중에 계약해지가 불가능한 것은 아닙니다. 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만, 계약 기간의 종료 전에는 임대인이 보증금을 반환할 의무가 없기 때문에 임차인의 해지 주장만으로는 전세보증금을 받을 수 없습니다. 따라서 임차인은 임대인과 상호 합의 후 계약해지 진행이 필요합니다.
만약 임대인이 중도해지에 대해 동의하지 않는 경우에는 전세기간을 유지해야 하며 임대인의 동의를 얻은 경우에도 임차인에게 책임소재가 있기 때문에 직접 다른 임차인을 구하거나 위약금을 부담해야 합니다.
중개수수료(부동산 복비)는 특약에 따라 결정
임차인이 계약을 중도해지할 경우, 새로운 임차인을 찾는 과정에서 발생하는 중개수수료는 원칙적으로 임차인이 부담합니다. 다만, ‘임차인의 요구로 중도해지 시 임차인이 중개수수료를 부담한다’와 같은 특약이 없다면 반드시 임차인이 중개수수료를 부담해야 하는 것은 아닙니다.
계약 갱신 후 중도해지
3개월 전에 통보
주택임대차보호법에 따라 계약을 갱신했을 경우에는 상황이 달라집니다. 계약갱신 후 임차인이 중도 해지를 원하는 날로부터 3개월 전에만 임대인에게 통보하면 전세 계약이 합법적으로 해지되며, 임대인은 전세보증금을 임차인에게 돌려줘야 합니다.
또한 묵시적 갱신의 경우에도 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 갱신청구권이나 묵시적 갱신이 아닌 재계약, 특히 중도해지 관련 특약이 없는 재계약은 통보 후 3개월 후에도 효력이 발생하지 않습니다.
만약 임차인이 갱신청구권을 사용하거나 묵시적 갱신 이후 해지 통보를 하고 3개월이 지났음에도 불구하고임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우에는 법적 절차를 통해 보증금을 반환받을 수 있습니다.
전세계약 중도해지 절차
중도해지 협의가 된 경우
우선 계약서에 중도해지 조항이 있는지 확인해야 합니다. 중도해지 조항이 없는 경우, 상호간 협의를 통해 중도해지 가능성을 타진합니다. 중도해지에 대해 중지를 모았다면, 중도해지로 인한 손해배상금과 중개 수수료에 대해 협의를 합니다. 대부분의 경우, 새로운 임차인을 찾아 전세금을 반환받는 방식으로 중도해지가 이루어집니다.
중도해지 협의가 되지 않은 경우
중도해지 협의가 되지 않은 경우에는 전세보증금 반환 청구 소송, 지급명령, 내용증명, 임차권 등기명령과 같은 절차를 밟아야 합니다. 이 중 지급명령은 법적으로 강제력을 가지지 않지만 확정 판결문을 받을 경우 소송과 동일한 효과가 있기 때문에 임대인에게 심리적 압박을 줄 수 있습니다.
임차권 등기명령은 기존 주택에 대한 대항력과 우선 변제권을 유지할 수 있기 때문에 이사를 계획하고 있는 경우에는 필히 신청해야 하며, 전세보증금 반환 청구 소송은 가장 확실한 반환 방법이지만 비교적 시간이 오래 걸리고 비용이 많이 들기 때문에 진행하는 데 많은 어려움이 있습니다.
하지만 소송에서 승리하게 되면 임대인에게 변호사 비용부터 대출 이자와 소송 비용까지 청구할 수 있기 때문에 상황에 따라 진행여부를 결정할 수 있습니다.
빠르게 전세보증금 반환받는 방법
전세보증금을 빠르게 반환받을 수 있는 가장 좋은 방법은 가능한 많은 부동산에 연락하거나 직접 방문하여 새로운 임차인을 구하는 것입니다. 특히 임차주택 근처의 공인중개사에 전세 세입자를 구한다는 내용을 담은 단체 문자를 보내는 것도 좋은 방법 입니다. 최근에는 당근이나 지역 카페 등의 지역 커뮤니티를 통해서도 임차인을 구할 수 있습니다.
