부동산 시장 하락의 여파로 전세계약 만료를 앞둔 집주인분들은 밤잠을 설치고 있습니다. 세입자가 전세 만기 시점에 전세금을 돌려받고 집을 나가겠다고 하면, 계약당시 보다 떨어진 전세금을 만회할 방법이 마땅치 않기 때문입니다. 신규세입자를 구한다고 하더라도 추가자금이 필요한 상태인데요. 이번에는 이러한 경우를 대비하여, 전세보증금을 돌려주기 위한 전세퇴거자금 대출 한도 및 조건, 신청방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
전세퇴거자금 대출
집주인이 임대차보증금을 반환해주기 위한 용도로 받는 대출입니다. 전세퇴거자금대출은 임대차보증금을 반환해주기 위한 용도로 대출을 받을 수 있습니다.
전세퇴거자금 대출의 다른 말은 세입자 퇴거자금대출 또는 임차보증금 반환대출이라고 불리기도 합니다. 전세퇴거자금대출도 주택담보대출의 한 종류이지만, 세입자의 보증금을 반환해 주는 목적으로만 실행된다는 차이점이 있습니다.
전세퇴거자금 대출 한도
지역별 LTV와 DSR에 따라 상이합니다. 투기지역이나 투기과열지구에 해당하는 경우 LTV는 40%(9억 초과분은 20%), 조정대상지역에 해당하는 경우 LTV는 50%(9억 초과분은 30%), 비규제지역은 70%가 적용됩니다.
예를 들어 10억짜리 서울에 있는 집이라면 LTV는 9억까지는 40%, 초과분에 대해서 20%라 9억까지 40%의 3억 6천, 9억 초과분에 대한 1억은 20%, 2천만원이 대출이 됩니다. 따라서 3억8천만원이 이 집의 대출 한도입니다. 다만, DSR조건이 충족이 되지 않는다면 LTV 한도만큼 대출이 안나올 수 있기 때문에, 대출 실행시 DSR 충족 여부는 꼼꼼히 체크해야 합니다.
전세퇴거자금 대출 조건
1주택자
1주택자만 가능하고 다주택자들은 전세퇴거자금대출을 받을 수 없습니다. 다만 다주택자들은 생활안정자금 최대 2억을 활용할 수 있습니다. 다주택자 생활안정자금대출 한도는 각 주택당 한도책정 이용을 하게 됩니다.
다주택자는 생활안정자금대출
다주택자의 경우 DSR과 관련된 다주택자 생활안정자금대출은 차주별 대출한도로 책정되고 DSR과 무관하게 이용되는 조건의 경우 차주별 아니라 담보당 평가로 다주택자 역시 한도를 추가로 이용 가능합니다.
다만, 현재 거주하고 있는 전세집을 담보로 생활안정자금을 받을 수는 없습니다. 우선 거주하고 있는 전세집이 본인의 집이 아니기도 하고, 전세금 담보는 입주 후 3개월 내에 신청해야 하는데 이 기간이 지난 시점이라면 중간에 전세 대출을 받을 수도 없기 때문입니다.
또한 생활안정자금은 개인 대출이기 때문에 사업자대출로는 받을 수 없다는 점을 참고해야 합니다
전세퇴거자금 대출 신청시기
세입자에게 지금되는 정당한 방법이기에 전세만료 전 신청이 가능합니다.
전세퇴거자금 신청방법
일반은행에서는 모두 신청이 가능합니다. 보금자리론도 조건에 맞는다면 세입자 퇴거자금으로 활용할 수 있습니다.
다만, 디딤돌 대출은 주택구입자금으로만 대출이 가능하기 때문에 전세퇴자금으로는 활용이 불가능합니다.
보금자리론을 활용한 전세퇴거자금 대출
무주택자나 1주택자는 특례보금자리론을 통해서도 전세자금 퇴거대출을 마련할 수 있습니다. 다만, 주택가격이 9억원 초과하는 경우 대상에서 제외됩니다.
특례보금자리론을 이용하는 1주택자인 경우 기존 주택을 대출실행일로부터 2년 내 처분해야 하기 때문에 이 부분도 고려해야합니다. 보금자리론 대출을 활용한 전세퇴거자금 대출의 총 한도는 최대 5억원입니다.
LTV 70%와 DTI 60%로 보금자리론 대출을 활용하면, 전세퇴거자금대출보다 대출 한도가 더 많이 나올 수 있습니다. 보금자리 대출을 활용한 전세퇴거자금 대출금리는 4%대에서 적용 가능합니다.
또한, 전세퇴거자금 대출은 임대차계약 만료 시 신청 할 수 있고, 법인 임대사업자는 전세퇴거자금대출이 불가한 점도 참고해야합니다.
전세퇴거자금 대출 활용꿀팁
전세퇴거자금대출은 본인이 입주할 때 활용하는 것이 가장 좋습니다. 지금 당장은 입주하기 어렵지만, 2년 후 쯤 입주하려고 계획한 경우 대부분 전세를 끼고 사는 분들이 많습니다.
이러한 경우 전세퇴거자금을 받아서 세입자를 내보내고 입주해서 실거주하려는 분에게 가장 유용한 대출 상품입니다.
전세퇴거자금 대출 유의사항
주택관련대출 불가
전세퇴거자금이나 생활안정자금은 주택을 추가로 매수하지 않겠다는 약정서를 기재합니다. 이러한 경우 3년 동안 주택관련 대출을 받을 수 없습니다.
단, 주택관련 대출은 전세대출 및 주택담보대출을 의미하고 신용대출과 사업자대출은 관계없습니다. 세대 구성원이 집을 구매할 계획이 있다면 미리 주민등록 분리를 해야합니다.
다만 부부는 세대분리를 해도 인정되지 않습니다. 만약에 자녀가 성장을 해서 집을 사야 한다면 미리 분리를 시키는 게 좋습니다. 은행에서는 6개월마다 세대구성원 중 집 구매여부를 계속 체크하고 있습니다.
실거주 필요조건
규제 지역 및 9억 초과의 집에 전세퇴거자금을 받는 경우는 반드시 3개월 안에 전입신고를 해야 합니다. 다만, 대출을 받은 사람이나 세대원 중에 한 분이 전입신고를 하면 되고 세대원 전원이 할 필요는 없습니다.
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