투자할 때 중요한 건 미래 집값에 대한 기대감입니다. 현재 부동산 시장은 매매 가격이 하락하고 매물은 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 이는 투자 수요의 감소와 매물 공급 증가로 인해 발생하고 있습니다. 따라서, 2024년 부동산 시장이 계속해서 하락할 것으로 전망하고 있습니다. 이러한 전망을 바탕으로 매매보다 전세가 중요한 시기라고 보여집니다. 이번에는 이러한 부동산 시장 전망에 대한 근거와 투자전략에 대해 알아보도록 하겠습니다.
부동산 시장 추이분석
서울 아파트 시세 변동 및 투자 수요의 감소
잠실 아파트 30평대의 실거래가는 25억 3천으로 고점을 찍었고 21억 5천원으로 하락했습니다. 수요의 변동성을 크게 만드는 투자 수요는 점차 줄어들고 있어서, 고점을 계속 내리고 있으며, 해당 수요의 감소는 전국적으로 나타나고 있습니다.
서울 아파트의 갭투자 건수 또한 감소하고 있습니다. 이는 투자하는 사람들이 줄어들고 있다는 의미입니다. 투자 수요의 감소로 인해 아직 통계 지표가 나오지 않아 추산에 의하면 올해 갭투자 건 수는 2-3만 건으로 줄어들 것으로 예상됩니다.
투자 수요의 감소는 다주택자에 대한 규제, 수익 기대 등 여러 요인으로 인해 발생하고 있습니다. 이는 미래 집값에 대한 기대감이 중요한 요소로 작용했다고 볼 수 있습니다.
부동산 시장의 양극화 지속
데이터는 집을 산 사람도 있지만, 집을 판 사람도 있어서, 양극화가 계속 될 수 있습니다. 양극화는 단기간에 발생된 문제가 아닙니다. 다만, 최근에는 이런 양극화 양상이 조금 바뀌었습니다.
이전에 내려갔던 지역이 상승하며, 상승한 지역은 다시 조절되므로 일종의 탄력성이 줄어든 상황입니다. 하지만, 서울, 수도권 지역의 물가가 상승하면, 지방도 뒤에 따라오는 추세가 있어 예외적인 경우에도 양극화는 계속 될 수 있습니다.
집값은 내리지만 매물은 증가하는 추세
수도권 아파트 거래량이 감소하며, 집값도 떨어지지만 매물은 계속 증가하는 상황입니다. 과거의 유사한 시기에도 집값이 떨어지는 경우, 매물은 줄어들지 않고 오히려 더 많아지는 현상이 나타났습니다.
하지만 최근에는 집값이 떨어지면서도 매물이 증가하는 이례적인 상황이죠. 2024년 시장의 색깔이 다르게 변할 가능성도 있다고 보여집니다.
부동산 시장 동향: 서울, 인천, 경기도, 부산, 울산
서울의 주택 시장은 현재 안정세를 보여주고 있습니다. 인천과 경기도는 서울과 밀접한 관계 때문에 서울에 뒤쳐지지 않고 함께 상승세를 보이고 있습니다. 만약 부동산을 구매하고 싶다면 서울 시장의 움직임을 주목하고 결정하는 것이 좋습니다.
경기도는 GTX와 재건축 재개발로 인해 변동성이 크므로 집값 상승의 시점을 조절하는 것이 필요합니다. 부산은 현재 재건축 개발이 어렵고 분양 시장 상황이 좋지 않아 집값이 안정세를 보이고 있습니다. 하지만 재건축 아파트에 대한 관심을 가져야 합니다.
울산은 자가 점유율이 높아서 일반적인 시장의 영향을 받지 않으므로 집값 변동성이 적고 안정적입니다. 주거 환경과 질을 고려하여 의사결정하는 것이 필요합니다.
부동산 시장 전망
전세 가격 변동과 역전세 시장에 대해
전세가격 하락폭에 대해서는 예측이 불가능하며, 30% 이상 하락할 가능성도 있습니다. 입주 물량 감소로 인해 전세가격 상승 가능성이 있지만, 전셋값은 월별이 아닌 분기별로 비교되어야 합니다.
2024년 상반기까지 역전세 시장이 지속될 가능성이 있다는 분석 결과가 있고, 역전세 계약 비율이 높습니다. 월별 전세 가격 상승은 중요하지 않습니다. 대신 2년 전 가격과의 비교가 더 중요합니다.
대출 금리의 영향으로 집값이 오르는 것이 아니라, 수요에 따라 집값이 상승한다고 봐야합니다.
집값 하락과 분양 물량의 관계
집값이 떨어지면서 입주 물량이 많아지는 시기가 가격이 찐 바닥이라고 여겨집니다. 집값 하락과 함께 거래량이 증가하는 시기가 진짜 하락 포인트라고 볼 수 있습니다.
부동산 시장에서 입주 물량이 줄어들면 집값이 올라갈 것으로 예상되는 것은 옳지 않습니다. 진짜 집값 하락과 거래량 증가는 집을 팔려고 하는 사람들과 사려고 하는 사람들의 수량 변화와 관련이 있습니다.
입주 물량이 많으면 공급이 증가하여 집값이 하락할 수 있으며, 그 반대로 입주 물량이 감소하면 집값이 안정될 수 있습니다.
가계부채와 부동산 시장의 상관관계
가계부채 GDP 비율이 100%를 넘어서 부채가 많아져서 부동산 대출 한계가 낮아지고 있습니다. 대출받을 수 있는 인구들이 부족해지고 있어 금리 인하에도 수요 증가가 한계를 보이고 있습니다. 이로 인해 집값 하락이 예상되고 경매 건수와 연체율이 증가함에 따라 대출 관련 부담이 높아지고 있습니다.
하지만 2024년 쯤부터는 투자 수요가 살아나고 유동성도 풍부해 어느 정도 가격 상승이 가능할 것으로 전문가들은 전망하고 있습니다. 또한, 1억원 이하 주택도 경매 가격에 포함시켜야 한다는 주장도 있으며, 부동산 시장이 악화될 가능성도 있기에 주의해야 합니다.
2024년 부동산 시장 전망
매물 수요가 떨어진 시장 상황에서 시장이 계속 하락하는 경우도 발생할 수 있습니다. 그래서 많이 하락한 매물이 수요가 높아질 수 있습니다. 하지만 너무 많이 떨어진 매물은 추천하지 않으며, 평균 가격을 계산해 봐야합니다.
현재 시장에는 많은 공급량이 존재하기 때문에 24년 말쯤이 유리한 매수시기일 수 있습니다. 전망은 근거 없는 개인적인 예측이기 때문에 주의해야 하지만, 좋은 시장에 대한 설명과 예측은 참고할 필요가 있습니다.
2008년과 2023년을 비교했을 때, 미분양 파트는 줄어들었지만 부동산 포트폴리오는 증가한 상황입니다. 부동산 포트폴리오가 늘어났음에도 땅을 사놓고 분양을 못해 미분양은 줄어들었지만, 땅이 여전히 존재합니다.
하지만 부동산 시장에서는 상관관계와 인과관계를 혼동하는 경우가 많습니다. 그리고 이에 따라 매매 가격이 하락하고 많은 물량이 나올 것으로 2024년 부동산 시장을 전망하고 있습니다.
투자전략
다주택자와 무주택자의 부동산 투자 패턴 차이
다주택자는 집값이 올랐을 때 팔고, 떨어지면 다시 사는 경향이 있습니다. 반면에 무주택자들이 집값이 떨어질 때 빚을 내고 집을 사는 경향이 있습니다. 부동산 데이터를 분석한 결과, 다주택자가 보유한 아파트 수는 연도별로 증감하며, 투자 수요와 실수요를 구분할 수 있습니다.
또한 부동산 시장의 자산 불균형과 불평등은 사이클에 대한 인식과 조심을 필요로 한다는 분석도 있습니다. 그리고 집값 폭락 후에는 회복하며 거래량이 증가하는데, 이는 가격 상승으로 인한 실수요에 기인하고 있습니다.
부동산 정책에 의해 대출을 받기 시작한 실수요자들의 특징
실수요자들은 자금 부족 및 공급 부족에 대한 이유로 대출을 받고 집 구매를 시작합니다. 집을 사기 시작하면 집값 반등과 함께 가계 대출이 증가합니다.
DSR, DTI 규제 때문에 투자하는 사람들은 자금을 내거나 전세로 집을 삽니다. 다주택자가 집을 사면 건당 대출 금액이 줄어들지만, 최근 건당 대출 금액은 1억 5천으로 크게 증가했습니다.
가치 중립적 입장고수
어떤 입장에서든 가치 중립으로 표현해야 하고, ‘좋다’ 또는 ‘나쁘다’라는 표현은 리스크가 있습니다. 부동산 시장에서 주식 시장과는 다르게 ‘떨어지는가’ ‘오르는가’가 중요하고, 소수 의견을 따르지 않고 다수를 존중해야 합니다.
부동산이 떨어질지 오를지는 입장에 따라 다르고, 같은 기상 상황에도 사람마다 어떻게 느끼는지는 다를 수 있습니다. 평소에는 날씨 예보를 중립적으로 전달하지만, 부동산을 얘기할 때는 주식 시장과는 다른 입장을 가져야 합니다.
무주택자를 위한 집 구매 계획
무주택자는 빠질 때 집을 사는 것이 좋습니다. 먼저 내가 살고 싶은 집을 구체적으로 추천 받으며, 자신의 예산과 세대 수를 고려해야 합니다. 가격이 떨어진 경우라면, 대출을 많이 받아서 집을 사는 것은 옳은 판단이 될 수 있습니다.
집을 사려는 시기를 계속 지켜보고, 적절한 시기에 최적의 대출을 받아 집구매를 계획하는 것이 가장 적합한 집 구매 계획이 될 것입니다.
상가 투자자 고려사항
상업용 부동산 오피스 빌딩을 제외한 상가 부동산의 수익률이 1%인 반면, 기준금리는 3.5%이고 시중 금리는 4%입니다. 상가 부동산의 수익률이 낮은 이유는 임대료나 공실률의 증가보다는 가격의 하락이 없기 때문입니다.
상가를 투자할 때는 상권의 업력이 장기적이고 안정적인 지역을 살펴보고 선택해야 합니다. 부동산 시장이 안정됨에 따라 무주택자들은 집을 많이 사야 하는 시기가 도래합니다. 쉽게 오지 않을 기회에 대비해서 상가투자에 대해서도 선택할 시점을 신중히 결정해야 합니다.
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